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必威体育手机版怎么下 - “去库存”的关键不在总量减少多少

发布时间:2020-01-11 17:23:37 人气:4288

必威体育手机版怎么下 - “去库存”的关键不在总量减少多少

必威体育手机版怎么下,“去库存”的关键不在总量减少多少

谭浩俊

据媒体报道,国家统计局20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。与此同时,媒体也对2005年以来的商品房库存数据进行了梳理。结果是,从2011年开始,就以每年1亿平方米的速度增加。其中,2012年和2013年都增加了近1.3亿平方米。

而从每年商品房的销售情况来看,除2008年因为保增长大开房地产开发大门,当年新增销售近3亿平方米之外,年份也大致保持在年增1亿平方米左右。其中,2014年比2013年少售了1亿平方米,2015年则只比2014年多销售了不到8000万平方米,比2013年还少2000万平方米。这也可以看出,近两年房地产市场的低迷状态。

应当说,按照全国房地产一年销售近13亿平方米的商品房面积来看,7亿多平方米的库存并不算多。关键在于,总量是一个问题,结构是另一个问题。总量不多,不代表结构合理。结构不合理,才是当前房地产市场的最大风险。因此,“去库存”的关键,不是解决总量问题,而是结构问题。如果结构问题不解决好,纵然总量出现比较明显的下降,其风险也很难避免。就结构来看,主要表现在两个方面。一是地区之间的结构不平衡,二是商品房的结构不平衡。

从地区结构不平衡来看,问题主要在三、四线城市,尤其是鬼城、空城现象严重的三、四线城市,是“去库存”的关键。一方面,这些地区的库存与需求已经严重不协调,库存与需求的差距很大,短时间内根本没有能力消化;另一方面,这些地区还有许多待开发的土地,仍有可能不断地增加库存。同时,这些地区的外来人口很少,吸引农村居民的条件也很差。因此,在“去库存”过程中,自我消化能力严重不强。如何消化、如何“去库存”,是一个非常严峻的问题。

从商品房结构的不平衡来看,在很多城市,特别是三、四线城市,前几年建造的商品房,都是在房地产市场十分火热的情况下建成的。因此,商品房的标准、结构等也是尽可能地按高的要求设计,加上土地价格被炒得很高,自然,商品房的价格也就下不来。在这样的情况下,普通消费者、特别是有住房需求的中低收入者根本没有能力购买,这也从一个侧面反映了“骈库存”的难度。

更重要的,商品房库存比较多的城市,都是前些年“土地财政”被过度运用的城市。也就是说,来自于土地方面的收入已经被严重掏空,且在“土地财政”的作用下,多数地区出现了政府负债累累的现象。如果在“去库存”过程中,采取由政府购买保障房的方式,这些地区也没有能力购买。这样一来,要依靠购买力的自我释放达到“去库存”的目的,也就相当不容易了。

同时需要特别引起注意的是,在很多三、四线城市,库存的商品房往往不是由有实力的开发商开发。这也意味着,这些开发企业还没有能力通过降价方式消化库存,甚至有些开发企业已经出现资金链紧绷的现象。如果再不加快“去库存”步伐,就极有可能引发区域性风险。

也正因为如此,在研究“去库存”工作时,切不能把总量下降作为衡量和分析“去库存”效果的主要指标,而应当把重点放在库存的结构和风险上。首先,要将库存矛盾比较突出的地区排出来,作为“去库存”的重点。尤其是那些已经风险频发的三、四线城市,更要作为重点中的重点。

其二,要对商品房结构做详细的分析和研判,看看到底有多少是难以消化的商品房。特别是价格过高、不符合地区销售实际的商品房,是否可以采取一定的降低措施,或由政府购买作为保障房。

再者,在政策上给予风险较大地区一定的支持,帮助这些地区消化库存。前提是,不能再增加库存,并将其作为地方政府的刚性考核指标。否则,追究地方党政主要负责人的责任。

总之,必须对“去库存”的艰巨性有充分认识,从而在“去库存”过程中,采取强有力的措施,把高库存地区的库存压下来,把风险化解掉。

天井新闻网

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